一、
購(gòu)房者在約定違約金需要注意事項(xiàng)有哪些
相對(duì)來講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，需要注意：
1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購(gòu)房者是有利的。除非購(gòu)房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房?jī)r(jià)款的萬分之五以上（一般開發(fā)商會(huì)約定為萬分之三）。
2、解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大。
3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì)。
4、在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。
如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無。約定得越詳細(xì)越好，才能使違約條款落到實(shí)處。
二、
違約金的概念是什么
違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。
（一）法定違約金由法律直接規(guī)定的違約金為法定違約金。法定違約金是在一些法規(guī)(如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同條例》、《農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷合同條例》等)中，明文規(guī)定的違約金比例。合同對(duì)違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同
（二）約定違約金違約金是由當(dāng)事人約定的，為約定違約金。約定違約金是一種合同關(guān)系，稱違約金合同。這種合同屬?gòu)暮贤Ｖ骱贤瑹o效，違約金合同無效。違約金合同是諾成合同，與定金合同不同，不以預(yù)先給付為成立要件。
約定違約金又是一種附條件合同，通常，違約行為發(fā)生，違約金合同生效;違約行為不發(fā)生，違約金合同不生效。違約的種類繁多，違約金合同則有概括性和具體性之分。概括性違約金合同，指當(dāng)事人對(duì)違約行為不做具體區(qū)分，概括約定凡違約即支付違約金。具體性違約金合同，指當(dāng)事人針對(duì)不同的違約行為所約定的違約金，如約定根本違約違約金、債務(wù)不履行違約金、債務(wù)部分履行違約金、債務(wù)遲延履行違約金。
違約金一是督促當(dāng)事人履行合同，二是補(bǔ)償一方違約給對(duì)方造成的損失，三是制裁違約方。
三、
房屋買賣合同違約金上限
房屋買賣合同違約金上限是造成損失的百分之三十。
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